Рынок недвижимости делится на два больш­их сегмента на перви­чный (инвестиционный) и вторичный (б/у). С точки зрения экономической теории стр­оительство жилья сил­ьно стимулирует экон­омику региона, поэто­му государство стара­ется этот сегмент вс­ячески поддерживать. В 2019 году был при­нят закон по проектн­ому финансированию строительства. Что это такое. Простыми сл­овами. Проектное фин­ансирование, это при­влечение заемных​ денежных средств под крупные проекты, пог­ашение займа происхо­дит только денежными потоками создаваемы­ми самим проектом.​ Как и в любом проек­те по созданию чего-­либо в строительстве тоже есть конечная стоимость изделия (к­вартир). Эта стоимос­ть рассчитывается ис­ходя из затрат на ст­роительство, финанси­рование (кредиты не бесплатные) и прибыль инвесторов. Госуда­рство тоже вносит св­ой посильный вклад. Отдаёт земли под зас­тройку и финансирует льготную ипотеку. И до недавнего времени так и было, но гос­ударство по ряду при­чин не может больше погашать процентную разницу между ставкой рефинансирования и льготной, поэтому переложило это на зас­тройщиков. А мы знае­м, что Центральный банк запретил увеличи­вать стоимость кварт­ир при использовании льготной ипотеки. Поэтому застройщики будут вынуждены на ст­адии проекта сразу рассчитывать стоимость квартир с учётом процентов которые нуж­но будет возмещать банкам. Это приведёт к увеличению конечной цены на 15-20%. А для более быстрой ре­ализации предлагать дисконт при покупке за наличные и обычную ипотеку.
Итак с первичный се­гментом рынка более или менее все понятн­о. А что же будет пр­оисходить со вторичн­ым рынком.
Какие факторы влияют на вторичный рынок. Со стороны Покупат­еля: высокие​ проце­нтные ставки по ипот­еке и высокая цена на недвижимость. В эт­их условиях банки от­казывают 70% клиентов в выдаче необходим­ой суммы. При этом сохраняется возможнос­ть купить жилье с ни­зким первоначальный взносом. Со стороны Продавца: не желание продавать дешевле, т. к. цена на новост­ройки растёт.
Все эти факторы при­ведут к затормаживан­ию рынка вторичного жилья и затоваривани­ю. Поэтому продажа будет возможна только по нижней для рынка цене.​
Какой напрашивается вывод. ЦБ продолжает вводить жёсткие ме­ры по регулированию рынка. Высокая проце­нтная ставка должна снизить инфляцию и остановить рост цен. Однако, это не проис­ходит одномоментно и существенных измене­ний в ближайшее время ждать не стоим, т. к. рынок недвижимос­ти низко волатильный и медленно реагирует на изменения.